Menu
SØM – Udsigten Aarhus består af 32 velindrettede små studieboliger på 41,5 m2 i gennemsnit. Boligerne ligger oven på en Rema1000 i et helt nyt byggeri med ind- flytning d. 1/2/2023. Rema1000-butikken er ikke en del af investeringen – det er udelukkende boligerne oven på butikken. Beliggenheden er ideel for unge menne- sker. Der er f.eks. kun 10 min. på cykel til Skejby Sygehus, mens der kun er 15 min. på cykel til Aarhus Universitet og under 5 min. i bil til E45-motorvejen. Lige foran ejendommen finder man både supercykelsti og busstoppested.
Boligerne består af 15 1-værelses lejemål med hems, 16 2-værelseslejemål og 1 tre-værelseslejemål. De koster 6.034 kr. i gns. om måneden og ligger dermed i den lave ende i Aarhus for nyopførte studieboliger. Alle boliger har en fantastisk udsigt med store vinduespartier og direkte adgang til egen altan eller terrasse. Boligerne blev lejet ud, inden byggeriet stod færdigt. Små boliger er jf. Ejendom Danmarks mar- kedsstatistik den boligtype med den laveste tomgang, hvilket skaber en stor driftssik- kerhed for projektet
Nøgletallene er udregnet konservativt med en længere række af potentielle upsi- des. Budgettet tager udgangspunkt i, at investeringen er en driftscase, hvorfor det forudsættes, at ejendommen sælges til samme startafkast, som den er købt til. Ejen- dommens salgspris er højere end købsprisen grundet den budgetterede øgede leje- indtægt på 2 % om året. Som investor kan du på denne baggrund forvente en IRR på 5,3 %, en egenkapitalsforrentning på 7,5 % og årlige kontante udbytter på i gns. 2,4 %. Ejendommen overtages forventeligt d. 17/3/2023.
| Afkast/udbytte i driftsperioden (10 år) Intern rente fra overtagelse (IRR) | 5,3% |
| Forrentning af egenkapital før skat (EKF) | 7,5% |
| Gns. årlige kontante udbytter | 2,4% |
| Samlet egenkapital | 16,7 mio. kr. |
| Indskud for 10 % | 1,67 mio. kr. |
| Minimumsindskud | 750.000 kr. |
| Overførsel af indskud | 10/3/2023 |
| Forventet overtagelse af ejendom | 17/3/2023 |
| SØMs medinvestering | 500.000 kr. |
| Realkredit belåningsgrad af ejendommens værdi | 67% |
| Andel med fastforrentet lån 4 % uden afdrag | 75% |
| Andel med cibor 3-lån uden afdrag | 14% |
| Andel med cibor 3-lån med afdr | 11% |
| Bidragssats | 0,8% |
| Bankfinansiering | 0% |
| Hæftelse | Ingen |
| Størrelse på lejemål i gns. | 41,5 m2 |
| Ejendommens købspris pr. m2 inkl. SØM-tiltag* | 31.302 kr. |
| Ejendommens købspris inkl. SØM-tiltag* | 41,6 mio. kr. |
| Ejendommens nettoafkast | 4,8 % |
| Boligudlejning i gns. pr. m2 om året | 1.743 kr |
| Adgang til egen altan eller terasse | alle boliger |
| Færdigopført | februar 2023 |
Ingen kan spå om fremtiden på rentemarkedet. Det har de seneste 12 måneder vist helt tydeligt. Derfor indregner SØM ikke udbetalinger fra refinansieringer hvert 5. år. Til gengæld kan vi sørge for en finansieringsstruktur, der omfavner flere forskellige rentescenarier.
I et volatilt rentemarked er det væsentligt at være fleksibel i sin finansiering og samtidig minimere sin downside ved yderligere rentestigninger. Der er gode argumenter for, at renten skal stige yderligere, og lige så mange gode argumenter for, at renten kommer til at falde den næste tid. Faktum er, at ingen ved det. Det vigtigste for SØM er, at det er muligt at være i stand til at gribe de muligheder, der findes, ved både rentestigninger og rentefald.
67 % belåningsgrad. 0,8 % i bidragssats.
75 % af lånet bliver fastforrentet med en rente på 4 % til kurs 96,0 med 10 års afdragsfrihed. 14 % af lånet bliver cibor 3 (rentetilpasning hver 3. måned) til 2,6 % med 10 års afdragsfrihed. 11 % af lånet bliver cibor 3 (rentetilpasning hver 3. måned) til 2,7 % med afdrag.
Da finansieringen har en relativt høj grad af fast rente, kan lånet indfries til en lavere kurs, hvor- for restgælden falder. Det kan være fordelagtigt for finansieringen. Dog skal der tages højde for en efterfølgende højere rente, og at cibor 3-lånet vil følge med op. Læs mere om dette på side 46.
Det er altid muligt at indfri et fastforrentet lån til kurs 100. Hvis renten skulle falde fra 4 % til 2 %, er det muligt at konvertere ned til 2 % uden store omkostninger. Man er med andre ord meget fleksibel med et fastforrentet lån i modsætning til F5 og F10, hvor man ikke har mulighed for at udnytte en gunstig renteudvikling. Den korte rente vil også vise sig at være fordelagtig ved et rentefald, da den fornyes hver 3. måned.
Det er selvfølgelig helt op til dig som investor. SØM har sørget for en fleksibel finansieringsstruktur, der gør det muligt at tilpasse sig rentemarkedet til vores fordel, uanset om renten stiger eller falder. Timingen bliver dermed gjort mindre væsentlig, hvorfor du i højere grad skal tage stilling til beliggenheden, efterspørgslen på det specifikke aktiv og startafkastet på ejendommen.
I vores mål om konstant at optimere og forbedre vores ejendomsinvesteringer har SØM udarbejdet en driftsstrategi på tværs af alle investeringsselskaber. Dermed sikres en høj grad af udvikling, vidensdeling og driftsoptimering både før og under investeringsperioden.
SØM har mange gode intentioner og initiativer, der gavner lejernes oplevelse af at bo i en SØM-ejendom. SØM sørger samtidig for løbende at undersøge, om de tilbud, lejerne får, stemmer overens med deres ønsker. Vi vil være i tæt dialog med lejerne både ved indflytning og udflytning, da vi mener, at viden om vores kunder (lejerne) er altafgørende for at kunne levere et attraktivt produkt i et marked med stor konkurrence. Vi vil vide, hvorfor lejerne har valgt lige netop en bolig i SØM – Udsigten Aarhus A/S, og vi vil også kende årsagen til en eventuel senere fraflytning.
Typisk sættes lejen efter markedsniveau, og alle lejemål udlejes til samme m2-pris. Det er dog sjældent tilfældet, at alle lejemål bør koste det samme. Derfor inddeler SØM i løbet af første driftsår de forskellige lejemål i kategorier vurderet ud fra flere væsentlige parametre. Sammen med bestyrelsen fastsættes kommende niveauer for hævning af huslejen med udgangspunkt i en anbefaling fra SØM. Dette er altid en overvejelse mellem indtægtsoptimering og risiko for et højere antal genudlejninger og tomgang.
SØM vil løbende kontrollere, at ejendomsadministrator lever op til den ønskede service, vi ønsker at give vores lejere. SØM arbejder med en lang liste af kontrolpunkter, som administrator skal kunne efterleve. Samtidig sørger SØM altid for at optimere udgifter på tværs af investeringsselskaberne for derigennem at opnå stordriftsfordele. Udover det har SØM en lang række tiltag, der sikrer, at selskabet bl.a. ikke misser en mulighed for at optimere finansieringen eller andre former for driftsoptimering.
SØM forsøger ved hvert eneste nye ejendomsprojekt at tage erfaring med fra tidligere implementerede SØM-tiltag. SØM vil samtidig ved hvert nyt projekt have en række nye initiativer klar til eksekvering. Innovation og nytænkning er et af SØMs primære fokusområder. Derfor er vidensdeling altafgørende for at levere den nyeste viden og mest mulig kvalitet i de projekter, SØM udbyder. SØM stopper aldrig med at udvikle nye tiltag, da dette er en del af vores DNA.
En investering i et SØM-projekt har i udgangspunktet en tidshorisont på 5-10 år. Det betyder dog ikke, at projektet ikke løbende skal fremstå attraktivt for potentielle købere. Minimum en gang hvert 2. år vil SØM lave dybdegående artikler om konceptet bag det specifikke projekt, interviewe lejerne og gennem professionel kommunikation formidle oplevelsen af at bo i lige netop denne ejendom. Udover det vil SØM altid være i løbende dialog med family offices og potentielle købere, alt sammen for at højne sandsynligheden for et succesfuldt exit.
Investeringen lægger op til et samlet salg i år 10. SØM vil løbende afsøge muligheder i markedet for et favorabelt exit og vil løbende fremlægge forslag og analyser til ejerkredsen herom som en del af vores selskabsadministration. Da SØM tillige er medejer af investeringen med 500.000 kr., har vi et stort interessefællesskab med investorkredsen og vil sørge for det mest fordelagtige exit til gavn for investorerne og os selv.
Større investeringer er interessante for pensionskasser, family offices og kapitalfonde fra både ind- og udland. Deres udfordring er typisk, at de ikke vil stå med lejerisikoen og ikke har kapaciteten eller kompetencerne til at løbe sådan en driftsejendom i gang. Området har allerede en god track-record, hvor både indenlandske og udenlandske aktører har købt op.
Alle lejemål er selvstændigt udmartrikleret. Det er derfor muligt at sælge hver enkelt bolig på detailmarkedet, hvis dette findes attraktivt. For nuværende vurderes dette ikke til at være en ideel vej at søge. Det kan dog ændre sig i investeringsperioden.
Vil man som investor ud, mens resten af ejerkredsen ønsker at fortsætte, er det muligt at sælge sine aktier til sine medinvestorer. En anden investor kan således overtage hele sælgers aktiebeholdning, eller ejerkredsen kan dele aktiebeholdningen mellem hinanden. Kursen bliver i udgangspunktet sat til indre værdi, men handles til den pris, som en eventuel køber vil give for den. SØM vil opkræve et no cure, no pay-fee for en eventuel formidling af aktierne til en intern investor.
Hent tegningsaftalen, skriv under og send den til esp@soemejendomme.dk
Få vores nyeste investeringsprojekt så snart det udkommer!
