Menu
SØM – Skovhusene VejleA/S består af 3 punkthuse med hver 6 lejemål. Byggeriet er opført til egne bøger i ejerkvalitet (fagentreprise). For at sikre SØM – Skovhusene VejleA/S bedst muligt, hæfter Sælger for ethvert mangelsansvar for Ejendommen, som hvis Sælger havde været udførende totalentreprenør. Kvaliteten er derfor væsentligt over det normale niveau, man ser i udlejningsboliger, hvilket taler direkte til målgruppen. Projektet udlejes til den kvalitetsbevidste lejer og kan efterfølgende sælges som ejerlejligheder eller samlet som projekt, med fordel i den udskudte skat for den kommende køber. Projektet overtages først når min. 17 af i alt 18 boliger er udlejet. Sælger har herudover påtaget sig lejegaranti, som garanterer lejen for den uudlejede enhed i op til 1 år efter SØM – Skovhusene Vejle A/S’ overtagelse.
Projektet ligger på Rensdyrvej i det attraktive område klos op af Dyrehaven og kun 5 minutters gang fra Vejle Stadion, og kun 1 km. til den nærmeste folkeskole. Rensdyrvej er en del af større villakvarter, som er kendetegnet ved at være en roligt område, hvor der primært bor ældre borgere. Lejeboliger giver derfor en unik mulighed for de personer, som vil sælge deres hus og flytte i noget mindre, men stadig bevare beliggenheden af deres hjem. Nuværende alternativ i området er almen boliger og disse taler ikke til den lejegruppen projektet henvender sig til.
Ejendommen er købt til et startafkast på hele 4,9 %, hvilket giver en attraktiv driftscase. Allerede nu er de flestes forventninger, at rentemarkedet stabiliserer sig inden for de næste par år til et lavere niveau, og i det tilfælde har man erhvervet sig ejendommen til en meget attraktiv pris. Mæglererklæringen fra Danbolig bevidner også, at både købspris, lejeniveau og vedvarende lejerpotentiale taler for, at projektet skiller sig ud som værende særligt attraktivt.
| Intern rente fra overtagelse (IRR) | 5,9% |
| Forrentning af egenkapital før skat (EKF) | 8,3% |
| Gns. årlige kontante udbytter | 2,2% |
| Samlet egenkapital | 12,7 mio. kr. |
| Indskud for 10 % | 1,27 mio. kr. |
| Minimumsindskud | 750.000 kr. |
| Overførsel af indskud | 15/8/2023 |
| Forventet overtagelse af ejendom | 1/9/2023 |
| SØMs medinvestering | 500.000 kr. |
| Realkredit belåningsgrad af ejendommens værdi | 66% |
| Andel med fastforrentet lån 4 % uden afdrag | 75% |
| Andel med cibor 3-lån uden afdrag | 16% |
| Andel med cibor 3-lån med afdr | 9% |
| Bidragssats | 0% |
| Bankfinansiering | 0,7% |
| Hæftelse | Ingen |
| Størrelse på lejemål i gns. | 80 m2 |
| Ejendommens købspris pr. m2 inkl. SØM-tiltag* | 24.132 kr. |
| Ejendommens købspris inkl. SØM-tiltag* | 34,75 mio. kr. |
| Ejendommens nettoafkast | 4,9 % |
| Boligudlejning i gns. pr. m2 om året | 1.388 kr |
| Adgang til egen altan eller terasse | alle boliger |
| Færdigopført | Q1 2023 |
Dette har en væsentlig betydning, da vi som udbyder har et betydeligt interessefællesskab i hele investeringsperioden. SØM kunne vælge at finansiere projektet med hhv. F10 og F5-lån. Dette ville give de bedste nøgletal på salgstidspunktet, men vi er overbeviste om, at der er bedre løsninger, hvis man kigger over hele investeringsperioden. Derfor har vi valgt en finansieringsstruktur, som giver muligheder både i et op- og nedadgående rentemiljø.
I et volatilt rentemarked er det væsentligt at være fleksibel i sin finansiering og samtidig minimere sin downside ved yderligere rentestigninger. Der er gode argumenter for, at renten skal stige yderligere, og lige så mange gode argumenter for, at renten kommer til at falde den næste tid. Faktum er, at ingen ved det. Det vigtigste for SØM er, at det er muligt at være i stand til at gribe de muligheder, der findes, ved både rentestigninger og rentefald.
Da finansieringen har en relativt høj grad af fast rente, kan lånet indfries til en lavere, kurs hvis renten skulle stige, hvorfor restgælden vil falde. Omvendt, hvis renten skulle falde, er det muligt at lægge lånet om uden større omkostninger og derved reducere sine renteomkostninger. I det tilfælde er man fleksibel og kan tilpasse sig rentemarkedet.
Ingen kan spå om fremtiden. Dog ved man, at hvis renten enten stiger eller falder væsentligt inden for de næste par år, har man som investor ingen fordelagtige konverteringsmuligheder i en finansieringssammensætning med hhv. F5- og F10-lån.
66% i samlet belåningsgrad. 75% finansiering med fastforrentet 4 %-lån uden afdrag. 16% finansiering med cibor 3-lån uden afdrag. 9% finansiering med cibor 3-lån med afdrag. 0 % bankfinansiering. 0,7% i bidragssats. Ingen hæftelse.
I vores mål om konstant at optimere og forbedre vores ejendomsinvesteringer har SØM udarbejdet en driftsstrategi på tværs af alle investeringsselskaber. Dermed sikres en høj grad af udvikling, vidensdeling og driftsoptimering både før og under investeringsperioden.
SØM har mange gode intentioner og initiativer, der gavner lejernes oplevelse af at bo i en SØM-ejendom. SØM sørger samtidig for løbende at undersøge, om de tilbud, lejerne får, stemmer overens med deres ønsker. Vi vil være i tæt dialog med lejerne både ved indflytning og udflytning, da vi mener, at viden om vores kunder (lejerne) er altafgørende for at kunne levere et attraktivt produkt i et marked med stor konkurrence. Vi vil vide, hvorfor lejerne har valgt lige netop en bolig i SØM – Skovhusene Vejle A/S, og vi vil også kende årsagen til en eventuel senere fraflytning.
Typisk sættes lejen efter markedsniveau, og alle lejemål udlejes til samme m2-pris. Det er dog sjældent tilfældet, at alle lejemål bør koste det samme. Derfor inddeler SØM i løbet af første driftsår de forskellige lejemål i kategorier vurderet ud fra flere væsentlige parametre. Sammen med bestyrelsen fastsættes kommende niveauer for hævning af huslejen med udgangspunkt i en anbefaling fra SØM. Dette er altid en overvejelse mellem indtægtsoptimering og risiko for et højere antal genudlejninger og tomgang.
ØM vil løbende kontrollere, at ejendomsadministrator lever op til den ønskede service, vi ønsker at give vores lejere. SØM arbejder med en lang liste af kontrolpunkter, som administrator skal kunne efterleve. Samtidig sørger SØM altid for at optimere udgifter på tværs af investeringsselskaberne for derigennem at opnå stordriftsfordele. Udover det har SØM en lang række tiltag, der sikrer, at selskabet bl.a. ikke misser en mulighed for at optimere finansieringen eller andre former for driftsoptimering.
SØM forsøger ved hvert eneste nyt ejendomsprojekt at tage erfaring med fra tidligereimplementerede SØM-tiltag. SØM vil samtidig ved hvert nyt projekt have en række nye initiativer klar til eksekvering. Innovation og nytænkning er et af SØMs primære fokusområder. Derfor er vidensdeling altafgørende for at levere den nyeste viden og mest mulig kvalitet i de projekter, SØM udbyder. SØM stopper aldrig med at udvikle nye tiltag, da dette er en del af vores DNA.
En investering i et SØM-projekt har i udgangspunktet en tidshorisont på 5-10 år. Det betyder dog ikke, at projektet ikke løbende skal fremstå attraktivt for potentielle købere. Minimum en gang hvert 2. år vil SØM lave dybdegående artikler om konceptet bag det specifikke projekt, interviewe lejerne og gennem professionel kommunikation formidle oplevelsen af at bo i lige netop denne ejendom. Udover det vil SØM altid være i løbende dialog med family offices og potentielle købere, alt sammen for at højne sandsynligheden for et succesfuldt exit.
Investeringen lægger op til et samlet salg i år 10. SØM vil løbende afsøge muligheder i markedet for et favorabelt exit og vil løbende fremlægge forslag og analyser til ejerkredsen herom som en del af vores selskabsadministration. Da SØM tillige er medejer af investeringen med 500.000 kr., har vi et stort interessefællesskab med investorkredsen og vil sørge for det mest fordelagtige exit til gavn for investorerne og os selv.
Større investeringer er interessante for pensionskasser, family offices og kapitalfonde fra både ind- og udland. Deres udfordring er typisk, at de ikke vil stå med lejerisikoen og ikke har kapaciteten eller kompetencerne til at løbe sådan en driftsejendom i gang.
Alle lejemål er opdelt i ejerlejligheder. Det er derfor muligt at sælge hver enkelt bolig på detailmarkedet, hvis dette findes attraktivt. For nuværende vurderes dette ikke til at være en ideelle vej at søge. Det kan dog ændre sig i investeringsperioden.
Vil man som investor ud, mens resten af ejerkredsen ønsker at fortsætte, er det muligt at sælge sine aktier til sine medinvestorer. En anden investor kan således overtage hele sælgers aktiebeholdning, eller ejerkredsen kan dele aktiebeholdningen mellem hinanden. Kursen bliver i udgangspunktet sat til indre værdi, men handles til den pris, som en eventuel køber vil give for den. SØM vil opkræve et no cure, no pay-fee for en eventuel formidling af aktierne til en intern investor.
Hent tegningsaftalen, skriv under og send den til esp@soemejendomme.dk
Få vores nyeste investeringsprojekt så snart det udkommer!
