“Egenkapitalens forrentning” – Tre ting du som investor skal være opmærksom på ved dette nøgletal
Artikelserie. Del 1/3 – Egenkapitalens forrentning.
Egenkapitalens forrentning af den indskudte kapital (“EKF” fremover) bliver ofte anvendt som det bærende nøgletal ifm. en ejendomsinvestering. Mange investorer, revisorer og økonomer ville nok rynke lidt på næsen, hvis en investeringsrådgiver alene forsøgte at sælge en ejendomsinvestering på baggrund af dette nøgletal. For det første er tallet usammenligneligt ift. investeringer i andre aktivklasser som f.eks. aktiemarkedet. For det andet lader EKF sig ikke sammenligne på tværs af ejendomsinvesteringsudbydere, da tallet ikke udregnes ud fra samme budgetforudsætninger. For det tredje tager EKF ikke højde for tidsværdien af penge. Men hvordan skal man så sammenligne ejendomsinvesteringer, og hvilket nøgletal skal man anvende for at kunne sammenligne investeringen med andre aktivklasser som f.eks. investering i aktier fra C20-indekset?
Jeg har talt med Michael Hartung Mortensen (cand.merc. Finance og CFA), som er partner i SØM ejendomme A/S og ansvarlig for finansiering og budgetter. Han forstår godt, at investorerne har svært ved at sammenligne branchens investeringsprojekter.
“I min verden fortæller nøgletallet EKF ikke noget om investorens ”rigtige” formueforøgelse i investeringsperioden. Den tager bl.a. ikke højde for de penge, man får ud løbende, og for, hvordan ens reelle formue forrenter sig fra år til år. EKF tager således ikke højde for, at 100 kr. i hånden i dag er bedre end 100 kr. i hånden om 10 år. Den tager blot egenkapitalen i år 10 minus indskuddet og deler den med 10”, fortæller Michael Hartung Mortensen.
“Udover det er forudsætningerne for nøgletallet i branchen vidt forskellige. Nogle er udregnet på baggrund af et 10-årigt budget, andre på et 15-årigt budget og nogle endda på et 20-årigt budget. Nogle finansierer ejendommen med fast rente i 30 år, andre i kun fem år. Nogle refinansierer ejendommen hvert femte år og udlodder den nedbragte gæld i udbytte. Andre bruger driftsoverskuddet på nedbringelse af gæld i hele perioden uden udlodning af udbytte. Ingen af ovenstående forudsætninger er forkerte, men de kommer med forskellige risikoprofiler, som investoren skal være opmærksomme på, og derudover kan et givent valg have stor positiv effekt på EKF, uden det reelt er til investorens fordel, når der tages højde for risiko og tidsværdien af penge. EKF er med andre ord en elastik i metermål, hvis man anvender den til at sammenligne ejendomsinvesteringer med”, hævder Michael Hartung Mortensen. Men hvad er så det rigtige nøgletal for at vise afkastet?
Artiklen fortsætter under billedet…
Gå ikke glip af vores næste
investeringsprojekt
Hvad er så det rigtige nøgletal for at vise afkastet?
“Hvis der findes et såkaldt rigtigt nøgletal, vil jeg pege på den interne rente (IRR fremover), da det er langt mere retvisende og velegnet til at vurdere ejendomsinvesteringer, specielt når størstedelen af investorens afkast kommer ved et exit. Kun få i branchen anvender dette nøgletal. Årsagen hertil er uvis, men kan skyldes, at IRR kan være svært at forstå, eller fordi det typisk er væsentligt lavere end det ellers hyppigt anvendte nøgletal EKF og derved får ejendomsinvestering til at se mindre attraktivt ud sammenlignet med investorens alternative investeringsmuligheder”, fortæller Michael Hartung Mortensen.
Her er et eksempel på forskellen mellem IRR og EKF:
“Læg mærke til, at IRR skifter fra 15 % til 12 % mellem investering 1 og 2, mens EKF forbliver den samme. IRR tager således højde for tidsværdien af penge. 15.000 kr. i hånden i dag er bedre end 15.000 kr. i hånden om fire år, som eksemplet viser. Tanken er, at en krone er mere værd for dig at få i dag, end den samme krone vil være, hvis du først får den engang i fremtiden, og det tal er også sammenligneligt med andre aktivklasser. Jeg håber på, at vi i SØM ejendomme A/S kan være med til stille og roligt at ændre kulturen i branchen til at rette fokus mod IRR og væk fra EKF”, siger Michael Hartung Mortensen.
“Jeg håber på, at vi i SØM ejendomme A/S kan være med til stille og roligt at ændre kulturen i branchen til at rette fokus mod IRR og væk fra EKF.” – Michael Hartung Mortensen
IRR kan selvfølgelig ikke stå alene. En høj IRR er ikke nødvendigvis lig med en god investering. F.eks. giver en investering med fuldt afdrag på gælden en lav IRR, mens en investering med høje løbende udbytter giver en høj IRR. Mindre gæld grundet højt afdrag, desto mindre risiko. Højere gæld grundet højere løbende udbyttebetalinger, desto højere risiko.
Om IRR’en er attraktiv for dig som investor, afhænger i høj grad af, hvor stor risikovillighed man har, og det er derfor enormt vigtigt, at man foretager en dybdegående risikovurdering af sin investering. Typiske væsentlige risici er gældsfaktor, finansieringsstruktur, huslejeniveau, personlige skatteforhold, exit-strategi, og ikke mindst hvor stor en andel du ejer af hele investeringen.
Jeg vil derfor i del 2 skrive om, hvordan man som investor bedst foretager en vurdering af risikofaktorer. Del 3 vil belyse de forskellige variabler, man som investor skal være opmærksom på, når man skal sammenligne ejendomsinvesteringsprojekter.
Med disse tre artikler i baghånden vil man nemmere kunne foretage en vurdering af attraktiviteten af en given ejendomsinvestering.
Opsummering:
– IRR bør være det primære nøgletal til vurdering af attraktiviteten af en ejendomsinvestering.
– Som investor bør man aldrig alene basere en investering på baggrund af IRR. Risikofaktorer og variabler er også væsentlige elementer, der bør undersøges.
– SØM ejendomme A/S vil gerne bidrage til et paradigmeskifte for, hvilke primære nøgletal vi som registrerede udbydere anvender, for at gøre det nemmere for investorerne at sammenligne branchens ejendomsinvesteringer.
