Artikelserie. Del 2/3 – Forretningsmodellen.
Når man som investor placerer sin formue i hænderne på en ejendomsinvesteringsudbyder, har udbyderens forretningsmodel for den specifikke investering enorm indflydelse på det endelige afkast. Alligevel er det mit indtryk, at det kun er meget få investorer, der har fokus på netop dette i vurderingen af, om et ejendomsprojekt er attraktivt eller ej. Typisk drejer spørgsmålene sig om afkast, udbytte, finansieringsform, hæftelse og købspris, hvilke alle er yderst relevante emner, men som ikke kan stå alene i vurderingen af en ejendomsinvestering. Mens afkast og udbytte fortæller noget om hvad investoren stilles i forventning, fortæller det ikke ret meget om hvordan udbyderen vil opnå de fremsatte nøgletal og endda forsøge at optimere afkastet undervejs. Derfor er det nødvendigt som investor også at se på udbyderens forretningsmodel og forudsætninger for budgettet.
Hvis jeg var investor, ville jeg dele mine spørgsmål til forretningsmodellen op i fire elementer; 1) forundersøgelser, 2) driftsstrategi og -tilgang, 3) interessefælleskab og 4) budgetforudsætninger.
Jeg har taget en snak med Kristian Saldern Smith (cand.merc. Finance). Han er partner i SØM ejendomme A/S og ansvarlig for due diligence, indkøb, risikohåndtering og compliance. Første spørgsmål om “forarbejdet” hænger nemlig sammen med risikohåndtering og lyder således: Hvordan sikrer man sig som investor, at udbyderen har lavet et godt forarbejde ifbm. handel af en specifik ejendom?
Artiklen fortsætter under billedet…
Gå ikke glip af vores næste
investeringsprojekt
1) Forundersøgelse
“Dette er et spørgsmål om, hvor grundigt udbyderen har lavet sin due diligence”, fortæller Kristian. Due diligence er den del af en handel, hvor køberen (udbyderen) får adgang til al information omkring den ejendom, der skal handles. “Hvis vi synes, en case er interessant og opfylder vores SØM investeringskriterier, laver vi en købsaftale (SPA) på baggrund af en grundig due diligence. Dette foregår i samarbejde med vores revisorer, advokater, byggetekniske og driftsansvarlige rådgivere. Først når vi er sikre på, at projektet kan opføres under de betingelser og vilkår, vi har købt ind på, bliver investeringen udbudt offentligt. Det sikrer, at det, vi skriver i udbudsmaterialet, også er det, som investorerne i sidste ende får. En minimumsforudsætning for SØM ejendomme er, at der foreligger en godkendt lokalplan, og at der er opnået byggetilladelse. Uden en byggetilladelse ved man nemlig ikke, hvornår byggeriet går i gang og dermed heller ikke hvornår investors afkast begynder, hvilket har en stor indflydelse på investorernes reelle afkast (Interne Rente – Læs artikel omkring den interne rente her). En due diligence i det omfang SØM ejendomme A/S laver den, er både tids- og ressourcekrævende, men resultatet er efter vores overbevisning og erfaring både tiden og ikke mindst alle pengene værd”, fortæller Kristian.
2) Driften
En ejendomsinvestering bør i udgangspunktet måles på sin evne til at skabe et driftsoverskud. Derfor bør man undlade værdistigninger og refinansieringer i budgettet og alene lade afkastet være baseret på udlejningen. Begge elementer er nemlig eksterne faktorer, som man som ejer ikke har nogen direkte indflydelse på. Udlejningen bør ene og alene kunne bære afkastet uden eksterne markedsforudsætninger. Derfor har udlejnings/-lejerstrategien og den løbende drift stor betydning for realiseringen af det forventede afkast. Den hyppigt sete forretningsmodel med ekstrahonorering for genudlejning, er hverken er til gavn for lejerne, ejerne eller administrator og en stor variabel, som kan påvirke selskabets likviditet væsentligt. Det kan du læse mere om i denne artikel: Link til artikel
3) Interessefælleskab
Ejendomsinvesteringsudbydere tjener ofte deres penge gennem udbyderhonoraret, som tages up-front. Som investor kan man med fordel se lidt nærmere på den honorarmodel, som udbyderen benytter, og om der er et interessefællesskab mellem udbyder og investor. Jo mere udbyderens slutindtjening afhænger af investorens succes, desto bedre, og mere tryg kan man være som investor. Det siger nemlig sig selv, at jo større interessefællesskab, der er, jo mere kan man som investor vide sig sikker på, at udbyderen sælger noget, de selv tror på og driver som om, det var deres eget. En sund ejendomsinvestering skal aktivt drives og vedligeholdes. Derfor er det essentielt, at udbyderen både er medinvestor og samtidig driver selskabet som selskabsadministrator.
4) Budgetforudsætninger
Det kan være enormt svært for investorerne at vurdere, hvorvidt forskellige variabler i budgetterne er realistiske, eller om de er for optimistisk sat. Det kræver nemlig ekspertise inden for flere forskellige fagområder at kunne vurdere alle forudsætningerne i et udbudsmateriale, da de enkelte lejeniveauer og omkostningsposter kan variere alt afhængig af projektets opbygning og beliggenhed. Det betyder også, at det sjældent er muligt 1-til-1 at sammenligne nøgletal på tværs af ejendomsinvesteringer. En faktor, som er med til at gøre det endnu sværere, er, at udbyderne anvender forskellige budgetperioder og tidshorisonter for afkastberegningerne. Nogle anvender f.eks. 10-års budgetter, andre 15-års og nogle endda 20-års budgetter. Jo længere tid budgettet er udregnet over, desto højere vil de fleste nøgletal være. Vi anvender som udgangspunkt 10 år, da vi mener, at budgetperioden bør afspejle den forventede ejerperiode og derfor på bedst mulig vis afspejler investorens forventede afkast.
Opsummering
En ejendomsinvestering skal ikke kun vurderes på de forventede afkast. Variablerne bag det forventede afkast er enormt vigtige. Undersøg derfor altid udbyderens 1) forundersøgelse, 2) driftsstrategi, 3) interessefællesskab med investor og 4) budgetforudsætningerne. Så er du meget bedre klædt på, når du vurderer en specifik ejendomsinvestering.
Dette var del 2/3 i artikelserien omhandlende, hvordan man som investor bedst foretager en vurdering af risikofaktorer.
Del 3/3 vil belyse de forskellige variabler, man skal være opmærksom på, når man skal sammenligne ejendomsinvesteringsprojekter. Fik du ikke læst artikel 1/3, kan du læse den her: Link til artikel
